Nhà ở dự án là loại hình nhà ở do các chủ đầu tư đầu tư xây dựng tại các dự án phát triển nhà ở. Nhà ở dự án bao gồm: nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà chung cư…

 

Hiện nay nhà ở dự án (trong đó phần lớn là chung cư) được đầu tư xây dựng và phát triển chủ yếu thực hiện tại hai khu vực đô thị lớn nhất cả nước là thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh. Theo thống kê, việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho người dân tại các dự án phát triển nhà còn rất hạn chế, với tỷ lệ là 19,3% tại Tp Hồ Chí Minh và hơn 9% tại Tp Hà Nội. Như vậy, hiện còn tồn tại số lượng nhà vô cùng lớn lên tới hơn 80% tại Tp Hồ Chí Minh và hơn 90% tại Tp Hà Nội chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tình trạng này kéo dài đã rất nhiều năm, thậm chí có những dự án đã bàn giao nhà tới hơn 07 năm nhưng cho đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ).

 

2. Nguyên nhân chậm chễ cấp sổ đỏ đối với nhà ở dự án: Các nguyên nhân chính dẫn tới việc chậm chễ cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở dự án:

 

Nguyên nhân thứ nhất:  chủ đầu tư đã vi phạm quy định pháp luật đất đai, xây dựng trong quá trình đầu tư, thực hiện Dự án như: Không làm các thủ tục đầu tư xây dựng theo đúng quy định; Thực hiện đầu tư xây dựng Dự án trái quy hoạch, giấy phép xây dựng; Tự ý chuyển đổi công năng sử dụng diện tích tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng văn phòng trái quy định; thực hiện dự án không đáp ứng được các tiêu chuẩn xây dựng về phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy; Không nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định... Nhà ở tại các dự án được đầu tư xây dựng trái quy định pháp luật hoặc không thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ bị Cơ quan Nhà nước từ chối xem xét cấp sổ đỏ và là lý do chính dẫn đến có rất nhiều nhà ở dự án đã bàn giao và sử dụng trong nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

 

Nguyên nhân thứ hai: là do Cơ quan Nhà nước buông lỏng quản lý, giám sát chủ đầu tư thực hiện Dự án dẫn đến việc rất nhiều chủ đầu tư đã cố tình thực hiện các sai phạm nêu trên và dẫn đến các nhà ở tại dự án có sai phạm sẽ không được cấp sổ đỏ.

 

Nguyên nhân thứ ba: Một số Cơ quan Nhà nước cố tình từ chối làm thủ tục cấp sổ đỏ với các lý do không hợp lệ và trái quy định pháp luật. Như vậy, khác với loại hình nhà ở riêng lẻ, người dân sở hữu nhà ở dự án hầu như không có lỗi, mà các chủ thể gồm chủ đầu tư phát triển dự án và Cơ quan Nhà nước là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc chậm chễ cấp sổ đỏ đối với loại hình nhà ở dự án.

 

3. Hậu quả của việc chậm chễ cấp sổ đỏ cho nhà ở dự án.

 

Người dân gặp rất nhiều thiệt hại khi không được cấp sổ đỏ đối với nhà ở đô thị, bởi tại Việt Nam, nhà ở là một loại tài sản có giá trị rất lớn, tuy nhiên, nếu không được cấp giấy chứng nhận, thì người dân không được thực hiện các quyền sở hữu nhà như: mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, góp vốn, thế chấp .

 

Do không có sổ đỏ, những người sở hữu nhà ở đô thị sẽ phải thực hiện việc chuyển nhượng nhà ở với các hình thức không đúng quy định pháp luật như: mua bán nhà bằng giấy viết tay không có chứng nhận của cơ quan công chứng, mùa bán nhà thông qua giấy ủy quyền… và là nguồn gốc của rất nhiều tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở trái quy định pháp luật đang xảy ra rất phổ biến hiện nay.

 

Ngoài ra, Nhà nước cũng gặp rất nhiều thiệt hại từ việc chậm chễ cấp sổ đỏ đối với loại hình nhà ở đô thị, bởi Nhà nước không những sẽ bị thất thu các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng nhà ở, mà còn phải mất nhiều chi phí để giải quyết các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng nhà ở đô thị trái pháp luật (do người sở hữu nhà ở đô thị không có sổ đỏ sẽ phải thực hiện các giao dịch chuyển nhượng trái pháp luật).

 

4. Giải pháp khắc phục:

 

Để khắc phục tình trạng chậm chễ cấp sổ đỏ đối với loại hình nhà ở dự án, cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: 

 

Thứ nhất: Nhà nước cần phân biệt rõ lỗi vi phạm tại các Dự án là lỗi của người mua nhà hay lỗi của chủ đầu tư và Cơ quan Nhà nước. Nếu là lỗi vi phạm của chủ đầu tư và sự buông lỏng quản lý của Cơ quan Nhà nước thì cần phải tách bạch và xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư, cũng như các cá nhân có thẩm quyền tại Cơ quan Nhà nước sai phạm, còn người dân không có lỗi thì cần phải khẩn trương bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ bằng cách cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho họ.

 

Thứ hai: Cần ban hành các chế tài nghiêm khắc để xử lý đối với các vi phạm của chủ đầu tư để hạn chế vi phạm xảy ra rất phổ biến trong thời gian qua.

 

Thứ ba: Cần tăng cường công tác quản lý, giám sát của Cơ quan quản lý Nhà nước và xử lý kịp thời các vi phạm của chủ đầu tư.

 

Thứ tư: Cán bộ Nhà nước cần phải xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân là nghĩa vụ của Nhà nước đối với người dân, không phải sự ban phát và việc nhanh chóng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ giúp Nhà nước tăng thu thế và trợ giúp phát triển thị trường bất động sản.

 

 

Địa chỉ: P 204B, Tòa nhà Licogi 13, đường Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội

Điện thoại liên hệ:0913052779/ 0913532448 /0436227274/04.35537929/28 Fax: 0436227269